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天天南京：南京最有影响力的自媒体，记录你我的衣食住行
明年是改革开放40周年，如果纵观改革开放后的中国经济，算起来，似乎每20年就是一个改革的大周期。
年，小平同志带来了改革开放，把农民从土地上释放了出来。年，朱总理启动了国企改革，把工人从国企中释放了出来。
而这两次改革，释放出来的原本被禁锢的生产力与生产资料，使得中国经济经历短暂阵痛后，迅速步入高速发展期，并使得国力晋升了一个台阶。
而如今，98年改革的红利，已经被过去几年的资本空转消耗殆尽，系统性风险已然再现，如今的中国经济仿佛又到了不得不改革的十字路口。
明年就是年，中国会怎么改革呢？
14-15年全国房地产销售深陷低谷，但是16年的年初一开始，房价就在一线城市的带动下出现疯涨，然后是合肥、南京、苏州、厦门“四小龙”集体暴动，带动其它热点城市的轮番上涨。
对此，很多人都不明白，不过，如果我们对比房价上涨一个多月前的那场政治局会议，就会发现端倪：
要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
——年12月政治局会议
在政治局定下调子之后，“化解房地产库存”就被列入了中央经济工作会议的一个子议题，并将其细化：
要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
——年12月中央经济工作会议
“年底三连”之后，国务院旋即在货币政策方面疯狂放水，财政政策方面上大力进行棚改，推动了年的这一波房地产的大牛市。
所以，重新梳理一下，那一波全国房价上涨的传导路径，是政治局会议中央经济工作会议国务院决定央行放水资金流入一线城市一线外溢至二线城市涨价情绪蔓延至全国......
几个字就决定了一波的行情，那么，上次错过了一个亿的同志们，不得好好研究这次说了啥吗？
我们继续往下看。
16年底的政治局会议开过之后，在年，全国一二线城市开启了大规模的限购政策，16年翻番高涨的房价迅速在17年被刹住了闸，很大的原因，就是“化解房地产库存”这一条，从年底的政治局会议和随后的中央经济工作会议中被撤下了。
那么，未来中国房地产市场会如何走向呢？我们对比一下16、17年的两次针对经济的政治局会议：
加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制
——年12月政治局会议
加快住房制度改革和长效机制建设
——年12月政治局会议
跟去年相比，同样是加快，但是从“研究”转为“建设”，这也意味着研究工作已经在17年完成，并将在18年依次推开。
换句话说，17年中央的很多政策吹风和试点，都是为18年之后的全面铺开做先锋。
因此，政事堂判断：
从建设的角度，政府会在今年试点的基础上，继续大力推动房地产租赁市场的供应，甚至国企和事业单位，将利用手里的土地恢复大规模自建住宅。
从长效的角度，未来的政策一定是系统性的一揽子政策，包括土地出让、开发建设、商品房销售、二手房交易、产权联网、融资租赁、房地产税，等一系列改革。
而其中，房地产税带来财政收入将是这系列改革的前提，因此，政事堂判断，为了长效机制能够推行，房地产税的立法推动很可能在最近两年加速完成。
而前重庆黄市长上个月针对房地产税的一些公开言论，十有八九就是为“年底三连”先吹风。
所以，未来两年绝对不是加杠杆投资房地产的时机！
那么，本次会议，给出了什么机遇呢？
对比与年的两次年底会议，年提出的"加快农民工市民化"，对比年提出的"实施乡村振兴战略"。
我们可以发现，两年前我们的任务，是进城；如今我们的任务，是返乡。
相信，最近北京的清退已经让很多朋友感觉到中央对此意志的坚定了。
甚至，中国某些嗅觉灵敏的大商人，在本次政治局会议几天前，就已经开始行动了。就在几天前，刘强东去特困村当村长带领村民致富，马云出资亿针对农村进行扶贫致富。
这帮互联网巨头不混城市回归农村是要做什么呢？
有个词也许不准确，但是却也很有意思，那就是“赌国运”。
在14年的房地产寒冬里，就在老大万科主动降杠杆减少拿地之时，恒大却通过疯狂的加杠杆拿地，当16年市场复苏之后，赌赢了国运的恒大许家印，自然而然就成为了中国的新首富。
那么，未来20年中国的国运在哪里呢？
我们还是要从过去40年改革的两次巨变中寻求答案。
年，小平同志带来了改革开放，把农民从低效的土地上释放了出来。年，朱总理启动了国企改革，把工人从低效的国企中释放了出来。
这两次改革经济实现飞速发展的根本，是大规模的解放生产力，提升劳动效率。
倘若农村的生产力提升，那么生产力所在地的青山绿水，就自然会成为“金山银山”。
因此，未来五年，中国的农村说不定真的会“广阔天地大有作为”。
就像80年代的万元户大都参与了“投机倒把”，千禧年后的土壕大都参与了“国企改革”一样，78、98两轮历史性改革中，赌对国运的弄潮儿们，有谁曾被亏待过？
接下来，我们重点说说房地产。
12月8日，中央召开了中共中央政治局工作会议，分析研究年经济工作。此次会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为年要着力抓好的重点工作之一，并强调要“力争取得明显成效”。
这意味着明年我国在落实“住有所居”目标上将迈出实质性步伐。
从文件的表述中，明显可以感到，年的调控达到一定的目标，但是调控成果并不牢固，调控手段并不长期，需要在保持调控稳定基础上，更换手段，变短效为长效。从各方解读中，我们观察到几个重要信号：
1、这里说的长效机制，与几年前有所不同，住房+制度+改革，这三个词组合在一起，是近年来罕见的；
2、加快住房制度改革和长效机制建设，重点在于“加快建设”而不再是“加快研究”，要玩真的啦；
3、时隔二十年，“第二次房改”或将开启！房产税可能是影响年房地产市场的重要政策变量。
中央相隔2天重要活动，特殊时刻亮出新意
按照党和国家的惯例，每年的12月，国家都会召开一次“中央经济工作会议”，对下一年经济工作做出指导性的安排。
在“中央经济工作会议”之前，会召开一次专题经济的“中央政治局会议”来定调，该会议参会人数不会很多，但是层次较高，为下一步的中央经济会议定调子和把方向。
所以一般发布的公告和通稿，内容不多，但极为重要，预示了整个经济和行业的国家层面的管理纲领，从其中的只言片语中可以窥见整个国家对于经济下一步的领导动态。
值得注意的一个细节是，昨天（12月8日）《新闻联播》接连播发的两条重磅新闻，其实并不是发生在同一天。中央政治局会议是8日举行，当天晚上在联播头条报道了；党外人士座谈会是6日举行，两天后上的联播二条。
每年年底，中央围绕经济工作有“老三篇”：党外人士座谈会、中央政治局会议、中央经济工作会议。无论是两天前的座谈会，还是8日当天的政治局会议，经济都是关键词。
如果说十九大是给未来经济等方面定方向、定盘子，那么之后的一连串动作，都是将战略落到实处，把大方案细化。
例如，党外人士向中共中央提出了相当多的意见和建议，包括：
实施区域协调发展战略、提高金融监管效率、加快税收体制改革、激发民间投资活力、推动绿色发展、坚决打赢蓝天保卫战、重视住房管理、落实乡村振兴战略、发挥民营企业在脱贫攻坚中的积极作用等。
不论是座谈会，还是之后的政治局会议，对未来经济工作也有了很明确的方向。
从大的方面来说，一个层面是要全面加强和改善党对经济工作的领导；另一个层面是要抓好“高质量发展”。
从细化的角度看，涉及的方面包括防范风险、脱贫、污染防治、乡村振兴战略，等等。换句话说，两天前党外人士提出的关切，在政治局会议的新闻稿里多有体现。
▲12月8日《新闻联播》截屏
重磅信号！从“加快研究”到“加快建设”
对比年的政策“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”和年“加快住房制度改革和长效机制建设”，我们可以发现：
为什么年中央的措辞是“加快研究”？
年对于长效机制，更多的是研究性质而非落地性质和推广性质。这也就可以解释为什么在今年会那么多城市出台那么多的政策，而且这些政策虽然都对房地产具有调控作用，但是五花八门，因为其中多多少少会带有“实验性质”。
为什么年中央的措辞是“加快建设”？
今年的任务是研究，明年的任务是建立和落实。所以，对于整个国家，明年极大概率：
1、长效机制在某一次大会上要完整公布，而不是像今年一样，一会儿一个政策，一地一个政策的让人摸不着头脑。
2、长效政策一定是一个包括土地、市场、税收、交易、租赁、保障等多方面的政策包，而不是一个单一方面的政策。
3、明年极大概率，会出台长效政策包的各项时间表，以对应政治局会议上“加快建设”的表述。
4、明年这个长效机制，会怎样的铺开，是先一线城市还是全国统一，这还不能确定，很可能是先一线城市而后推广到二线、乃至三线，毕竟现在北上广深市场已经基本上冷了，是具有推广的条件了。
“第二次房改”或将开启！
对了，还有12月8日被媒体拎出来当标题的“住房改革”。当天的政治局会议提出：加快住房制度改革和长效机制建设。
住房+制度+改革，这三个词组合在一起，是近年来少有的。
我们盘点了一下，十八届中央政治局，至少有13次研究经济工作，其中有9次提到房地产。
五年间大致可以分成两个阶段，年、年，主要提的是“房地产市场调控”、“住房保障”、“平稳健康发展”。
年两次研究经济问题，都没点到房地产。按照咱们“问题导向”的思路，没有特地提，说明从中央全盘来看，房地产市场的状况还比较理想。
从年起至今，就明确提出要建立“长效机制”。不同的是，年到今年7月份，中央提的“长效机制”大多针对的是房地产市场健康发展。在这条路上，有过两个阶段：
前一阶段是“化解库存”，年4月提出要“盘活存量资产”，8个月后说要“化解房地产库存”，再过4个月又提“有序消化房地产库存”。
好了，到年10月，不再说去库存了，这次会议连房地产都没提到。一年前的政治局会议，开始提出，要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。
这个基调一直延续到十九大召开前。直到十九大提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
这次在此基础上，点名要“加快住房制度改革和长效机制建设”。按照我们的理解，这里说的长效机制，与几年前有所不同。十八大提的是建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，重点是“市场”+“政府”；十九大提的由两个重点升格为“多”重点——不仅是多主体供给，还有多渠道保障。
这时候提出的住房制度改革，是一项更新的改革。说到住房制度改革，不由得让人想起年的大动作。相隔20年的两次住房制度改革，都是影响几代人的大事。
20年后的今天，新的住房体制改革，相信有不少朋友能住上公租房、共有产权房。同样的名词，不同的内涵，但是指向却是一样的——让老百姓有个家。
房地产税呼之欲出？
12月5日，社科院发布的《中国住房发展报告（-）》建议将年确定为基础性制度和长效机制建设年，把持续调控融入到制度和长效机制建设中，与中央工作精神相契合。
该报告主编、中国社科院财经战略研究所城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞提出了五点建议：
1.坚持调控不放松不动摇，完善调控机制；
2.加快建立多种供应主体和供应形式的租售并举制度；
3.完善住房金融市场与监管制度，强化监管力度，扩大宏观审慎监管的实施范围，恢复提高首套房贷基准利率标准；
4.改革土地制度和机制改革，加快修订相关的土地使用和用途调整法规，尽快形成政府、事业单位、企业和集体组织等多渠道供应土地的格局；
5.加快财税体制改革。年将房产税纳入立法议程，明确房产税时间表，实行住房租金抵扣个人所得税政策。将交易环节的契税征收的税率调整等权限授予地方，让城市政府可以因城施策进行调整。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，住房制度改革应理解为第二次房改或将开启。此次中央政治局为明年的房地产市场监管政策提供了新思路。住房制度改革或意味着租赁市场的发展会受到重视，同时对于住房开发和销售等方面可能有新调整。另外，年长效机制相关的制度会加快推进，尤其是住房财税政策等。
兴业银行研究分析师认为，发展住房租赁市场、保障土地供应和加快研究推出房产税可能是影响年房地产市场的主要政策变量。
住房租赁方面，年可能增加租赁住房用地有效供应，深化并扩大利用集体建设用地建设租赁住房试点。
土地供应方面，年土地供应增速有加快迹象。这一势头可能延续至年。
房产税方面，年2月住建部副部长表示：“房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革……”。年关于房产税的研究和改革可能加速推进。
▲图片来源：视觉中国
明年房价会涨，还是会降？
前不久，中国著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰指出：
十九大下了一个死命令，就是绝对不能爆发系统性金融风险！因为一旦爆发系统性金融风险就伤害经济，我们很难完成原来的计划，所以防范金融风险是未来生活当中一个重要的事件！而防范金融风险第一件事是抑制风险，不是股市而是房市。
中央强调，房子是用住的，不是用来炒的，不能超过刚性需求，一旦超过就会形成泡沫。中国人财富的63%表现为房产，所有的房子价格一跌等于所有的财富缩水了。这个压力很大，麻烦很大！
什么意思呢？就是不能继续吹大，但是现在也不能刺破，就是抑制。为什么呢？继续吹大现在很麻烦，现在吹大现在就很麻烦。现在是稳住别的产业发展，实现软着陆。
十九大之后会不会松动？只能严格不能松动，害怕引发金融风险，所以，会继续持续限购限贷的政策。约束不是刚性需求，而是投资和投机的需求，很明显是极其严格，越来越严格！
综上，我们认为，年的楼市，极大概率，大涨和大降都不可能。
政治局会议上，没有重提“房子是用来住的，不是用来炒的”和“加强宏观调控”的字眼，至少说明：
1、现在调控的目标基本达到，或者说大部分达到，所以不必加码，保持即可。
2、房价像现在一样稳定，不管是真稳还是假稳，也不管是高位稳定还是数据稳定，至少是国家愿意看见的，是认同的。
3、现在的市场条件，已经具备了长效机制上台的条件。
其次，房价的大涨和大跌都会严重扩大金融风险，所以国家要实现“防范风险工作取得积极成效”，房价不能大起大落是个必须条件。
所以，从政治意义上讲，保障金融风险可控比“长效机制”更要重要，长效机制是为金融风险可控服务。
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