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幸福里给郑州楼市来了针鸡血
昨日大会一召开，郑州楼市就高潮了！
集万千宠爱于一身的网红楼盘--郑东万象城幸福里，开盘纳客。5月26日上午9点，正式线上选房。
项目官宣说，只用了10分钟，就干了20个小目标，住宅销售套，认购率99%，车位销售个，金额1.15亿，合计销售20.18亿，比国民公公赚钱快多了！
在不少地产老炮看来，华润操盘的幸福里是风向标，如果起步万，首开的套住宅，能被秒请或售罄，说明郑州的改善阶层仍有着较强购买力。假如，万象城首开卖的很差，说明郑州楼市真的芭比Q。
首开没买到的不用太捉急，还余套房，还有机会。央企华润将继续幸福下去，银子收了大把，品牌势能也提升了。地方政府也会幸福下去，房价的至少一半，都属于地价和税费。
至于幸福里这个风向标，会不会像6年前的风向标--万科世玠一样，拉动郑州楼市开启一波报复性购房潮，这个还属于不确定因素。
幸福里的幸福密码，源于高铁站附近的绝版位置，产品上乘，开发商还陪嫁了丰厚的嫁妆，重奢商场。而被限价元后，又具备了性价比。
华润郑东万象城·幸福里南苑效果图
在幸福里之前，位于市府附近的恒大云玺开盘大卖，位于省府附近的雅颂居开盘大卖，甚至开发商品牌势能、产品势能都不强的海马公园，因为占据个高铁站的好位置，也大卖了。
一系列大卖的例子提示说明，买房，当然要看开发商，但从海马公园的旺销可以看出，地段的重要性，不亚于开发商，甚至优于开发商。
业内大咖估算，仅在郑州主城八区，不含空港，被坊间戏称为老破小，十年以上的存量房，至少1亿平。
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村姑咋变模特
这1亿平存量房，绝大多数都位于主城三环内，这其中，有不少老破小，占据了绝佳资源，或名校加持，或大商场加持，或位于双地铁交汇，其市政配套资源不亚于郑东万象城。但是由于户型落后，设计不合理，景观绿化档次过低，这些白富美，却变成了鸡肋。
而其价格，低到让人笑掉大牙的地步。有媒体统计，主城三环二七区内，竟然还有不少单价不到5千的房子。就是在省级行政机构云集的金水区，也有不少单价多的老破小。
商业区，华润开发的万象城附近，离郑州唯一的重奢商场大卫城也就是不到2公里的距离。95年的房子，户型还不错，卖1万1左右。而华润06年开发的悦府，单价直接冲到了+。这些区位好，配套设施佳的老破小，完全效仿上海的做法，以拆、改、留的做法，进行梳洗打扮，让其从村姑变模特。
年以前的老房子，绝大多数都是砖混结构的多层住房，很多已经成危房，该拆就拆。拆了重盖，立刻能拉动GDP。而且老房子变成新房子，对房东业主来说，价值就翻倍了，所以说，拆的阻力不大。
年以前的老房子，虽然结构不合理，房子破旧，但是地段位置佳，不少是鼎鼎大名的学区房，还有部分是政区房。
河南人望子成龙，能上省实验中学、八中的新学区房，一平卖个3万+，也有人抢。能上文化路一小，伊河路小学的新学区房，一平卖个2.5万+。
开发商也乐于进行这样的社区重建，银行也乐于在信贷上支持。只需要政府在拆了重盖时，提高一下容积率。政府不投入一分钱，就有开发商抢着干，而且后期销售基本也不用担心，完全可以复刻幸福里狂销20亿的小奇迹。
年以后的多层住房，可以采用改的办法，也就是社区的有机改造。加装电梯、社区环境提升。
多层住房装电梯，讨论了多年，目前只进行了几个单位家属院，为何不能形成燎原之势，关键在于没有立法。目前的情况是，一旦出现一楼业主不同意，好事就进行不下去了。
其实，这个问题是有破解之法的，需统筹兼顾，改造提升社区整体面貌时同步考虑一楼业主的利益所得、房子增值空间等。
郑州市有立法权，既然公共场所戴口罩都可以立法，加装电梯为何不可以立法？一旦立法强制实施，电梯厂商，银行、开发商都有活干了，GDP、就业机会都增加了。
部分具备历史风貌，城市记忆的房子，必须修旧如旧的留。
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让一部分老破小先拽起来
当下七嘴八舌讨论救市的很多，说的也很热闹，貌似也很有道理，但是绝大多数停留在让政府或银行拿钱投入，降低首付层面上。
地方政府财力紧张，有限的财力还要支付核酸检测、疫苗费用，银行则是晴天送伞、雨天收伞的思维。它们惧怕风险，在地产低迷期，银行对开发商的项目放贷会非常谨慎。但是主城核心区老破小的改造，银行当然会很积极，因为有利可图。
当下，休想骗我出三环已经成了多数买房人的信仰了。即使地市韭菜，再来郑州买房，也开始偏好主城核心的房子了。开发商拿地也是非核心主城区不下手。
而新形势下，不论郑州还是其他热点城市出生人口越来越少，全国的热点城市都在抢年轻人，大背景下，流入郑州年轻人会减少。
管城区北三区社区旧貌换新颜
在这样的新挑战下，执政者应该因势利导，把旧城改造，把老旧社区的有机更新提到日程上来，这才是救市，这才是救到根上的救市。
一个幸福里，不足以点燃郑州楼市，更不足以证明郑州楼市从此幸福起来了，至少十个，才能起到星星之火燎原的地步！而郑州楼市，确实具备再造N个幸福里的条件。
一个幸福里，有自媒体统计，能干到百亿货值。如果造10个幸福里，就能干到个小目标。
郑州去年一年，楼市干到了多个小目标，也就是说，而20个幸福里，就能干到个小目标了。
有杠精可能会问，这20个幸福里从哪里来？SOEAZY！
1、省府附近，大量的高龄房，高龄社区，可以贡献2--3个幸福里。
2、市府附近，大量的高龄房，高龄社区，可以贡献2--3个幸福里。
3、省实验附近，大量的高龄房，高龄社区，可以贡献2--3个幸福里。
4、八中附近，大量的高龄房，高龄社区，可以贡献2--3个幸福里。
5、老西郊伊河路小学附近，大量的高龄房，高龄社区，可以贡献2--3个幸福里。
6、东区老CBD附近，大量的金融机构要搬迁到金融岛，也有大量的高龄房，高龄社区，可以贡献2--3个幸福里。
7、大卫城附近，有大量的高龄房，高龄社区，可以贡献2--3个幸福里。
政策上也是支持改善型需求的，昨天重要会议上明确指出，支持刚需型和改善型住房需求，还提出要超常规手段刺激经济。
中央层面有最新指示，富人有需求，开发商有意愿，郑州何乐不为？你不干，富人会跑到深圳、北京、上海、甚至西安买房，你不干，GDP7.5增长的目标咋保？你不干，几十万大中专毕业生的就业咋解决？
郑州楼市的31新政，已经让二手房活跃起来了，但对新房的刺激效果不尽人意，急需再次加码救市，而华润幸福里狂销，证明了一个底层逻辑，那就是市场需要更多的幸福里。
而幸福里，不是天上掉下来的，郑州完全有条件，可以让一部分老破小，先拽起来，变成幸福里！
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